Contrato de locação de imóvel comercial: quais os pontos de atenção?

Está pensando em abrir ou expandir um negócio físico? Uma das primeiras coisas a se observar, após o planejamento do negócio em si, é o contrato de locação de imóvel comercial. Está em dúvida recorrente: o que deve constar no contrato e quais são as obrigações de locador e locatário? Leia nosso artigo e tire todas as suas dúvidas. Você rodou pela cidade e encontrou o imóvel comercial ideal para o seu negócio. Ele fica em uma localização privilegiada, de fácil acesso para seus clientes e está dentro do seu orçamento. Agora é hora de entrar em contato com a imobiliária ou com o locador para fechar o contrato de locação comercial, ou não-residencial. Mesmo que a locação seja tratada direto com o proprietário do imóvel, é essencial fazer um contrato de locação comercial.

O que é um contrato de locação comercial?

É um documento que define as regras para a utilização de um imóvel alugado e para o pagamento do aluguel. Este documento proporciona mais segurança, tanto para o locador quanto para o locatário, e define pontos importantes sobre prazos, valores, permissões de uso do imóvel e os demais procedimentos de admissão e despejo. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação que trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional. A legislação define, entre outras coisas, o que o contrato deve garantir ao proprietário e ao locatário, como prazos, multas, cláusulas etc.. Por isso é tão importante estabelecer um contrato de locação.

Como é feito um contrato de locação comercial?

É primordial que o contrato seja elaborado conforme as particularidades de cada tipo de imóvel e as necessidades de cada um dos envolvidos. Para isso, não é recomendado o uso de modelos prontos, pois eles não foram feitos para se ajustar à sua necessidade. O ideal é que o documento seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente com este registro público o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de locação.

O que não pode faltar em um contrato de locação comercial?

Mas o que deve constar em todo contrato de locação comercial? Quais são os pontos de atenção e o que não pode faltar neste documento? Nele devem constar as seguintes informações:

Prazo da locação

O prazo é um dos principais pontos a serem avaliados em um contrato de locação comercial, podendo ser determinado, contendo início e fim, ou indeterminado, definindo apenas o início. A vantagem de ter um documento de locação com prazo determinado está na segurança em permanecer utilizando o imóvel durante o período acordado. Assim, se o proprietário desejar retomar o imóvel antes do prazo, sem motivos, ele estará sujeito ao pagamento de multa rescisória. Já em um contrato com prazo indeterminado, apesar da necessidade de aviso prévio, há uma falta de segurança na permanência do ponto comercial, visto que o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento. Por outro lado, não é necessário que o locatário pague qualquer multa para desocupar o imóvel antes do previsto.

Valor do aluguel

No contrato de locação comercial também devem estar especificados os valores pagos mensalmente, as formas de pagamento aceitas e as condições para o pagamento antecipado ou atrasado. Em caso de pagamento adiantado, haverá desconto? E no caso de pagamento atrasado, qual será o valor da multa + multa diária? De acordo com a Lei nº 8245/91, nenhum reajuste pode ser feito antes de um ano de contrato, e quaisquer valores a serem atualizados devem estar em uma cláusula específica. É importante também observar os valores médios pagos por um aluguel deste tipo na região em que se encontra o imóvel para o caso de considerar o ajuste abusivo. Leia também: Goodwill: como calcular o valor de aquisição de uma empresa?

Laudo de vistoria

O laudo de vistoria descreve o estado de conservação da construção e de qualquer item que esteja no imóvel, como as condições da pintura, revestimentos, acabamentos etc. Antes de se instalar no imóvel, avalie se o que está no documento corresponde à realidade. Além disso, qualquer modificação no imóvel só poderá ser feita mediante autorização do proprietário. Caso conste no contrato, reformas e outras melhorias podem resultar em descontos no aluguel ou ressarcimento direto do investimento.

Garantias de pagamento

Uma das partes mais importantes que devem ser observadas no contrato de locação comercial são as garantias de pagamento. Segundo o Art. 37. da Lei do Locatário: “No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia. IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).” O caução consiste no pagamento de um valor preestabelecido, que fica em caixa para casos de inadimplência ou danos no imóvel. Geralmente, este valor é equivalente ao valor de dois, três ou até quatro meses de aluguel, que são devolvidos ou descontados ao final do contrato. Lembrando que não se trata de um adiantamento, portanto não é possível usar o valor do caução para compensar pagamentos atrasados. Fiança é o instrumento pelo qual um terceiro de confiança do locatário se compromete ao pagamento da dívida do inquilino, e é uma das modalidades mais populares usadas para selar um contrato de locação. Em caso de atrasos no aluguel e/ou dívida adquirida com o imóvel alugado, a multa pode recair sobre os bens do fiador. O seguro de fiança locatícia substitui o fiador, e é um serviço oferecido pelas principais seguradoras. Geralmente o candidato a locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel. É comum as seguradoras aceitarem composição de renda de até três pessoas que venham ou não a ocupar o imóvel. Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é um fundo de investimento usado para garantia de locação imobiliária. A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação.

Um imóvel comercial pode ser usado como moradia?

Um imóvel comercial pode sim ser utilizado para fins de moradia, caso a pessoa jurídica queira dar fins habitacionais para seus dirigentes ou funcionários. Entretanto, tal disposição deverá ser expressa no contrato. Ficou com alguma dúvida sobre as principais informações que devem constar no contrato de locação comercial? Entre em contato com nossos advogados e nós iremos auxiliá-lo: contato@kbadvogados.com.br Um abraço e até a próxima!